분양가 실화냐? - 둔촌 올림픽파크 포레온 이슈 살펴보기

단군 이래 최대 재건축 사업이라고 불리우는 둔촌주공아파트 재건축 사업인 '올림픽파크 포레온' 단지의 입주자 모집공고가 드디어 나왔습니다. 올림픽파크 포레온은 서울의 대규모 분양인만큼, 수년전부터 많은 청약예비자들의 관심과 기대를 모으고 있는 아파트입니다. 또한, 모집 공고가 나오기까지 역대급으로 말도 많고 탈도 많았던 재건축 사업이라는 건 누구도 부정하기 힘들겁니다.

하지만, 막상 뚜껑을 열어보니 실망과 탄식이 가득한것 같습니다. 소형 평수 위주 분양, 높은 분양가, 복도식 아파트 설계, 주방창을 통해 이웃집 내부를 훤히 볼수 있는 구조 등 청약 예비자들의 높은 기대와 열망을 무너뜨리는 이슈들이 많은것 같습니다. 아래 지난 글을 참고해보시길 바랍니다.

2022.11.09 - [부동산정보] - 둔촌 주공 2,074세대는 복도식 아파트?

그래도 서울에서 무려 4,786세대라는 엄청난 공급인만큼 인기와 논란은 식지 않을것 같습니다. 올림픽파크 포레온 청약에 앞서 몇가지 이슈들을 살펴보겠습니다.

학군, 교통, 환경 등 강동구 최고의 입지

제가 사실 예전에 둔촌 주공에서 청소년 시절을 보내서 이 동네를 잘 압니다. 단지 내에 둔촌초등학교, 위례초등학교, 동북중학교, 동북고등학교가 있고, 바로 길 건너 한산초등학교, 한산중학교가 있습니다.

송파쪽으로 길을 건너면, 보성중학교, 보성고등학교가 있는데, 여기로도 배정받을수 있습니다. 아시다시피, 보성과 동북 모두 좋은 학교이고, 면학 분위기도 잘 조성되어 있습니다.

교통은 지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역이 코 앞이라 서울 어디로 출근하기에도 매우 좋습니다. 길 건너에는 유명한 둔촌전통시장이 있어 장보기도 편하고, 천호 이마트와 스타필드 시티 위례, 하남 스타필드도 가까운 편입니다.

환경적인 측면도 우수합니다. 코 앞에 올림픽공원이 있어 산책하고 운동하기에 좋고, 각종 문화행사도 가까이 누릴수 있습니다. 단지 뒷쪽으로는 일자산 공원이 있는데, 산책로와 배드민턴 장 등 각종 체육시설이 잘 조성이 되어 있어 운동하고 산책하기에 좋습니다.

입지로는 교통, 환경, 학군 등 강동구에서 가히 최고라고 평가 할 수 있습니다.

소형 위주의 특별공급...49㎡이 8억대?

9억이하에 해당되는 특별공급은 어쩔수 없이 39형,49형 위주의 소형 평수밖에 해당되지 않습니다. 이런 소형 평수는 1~2인 가구가 살기에는 괜찮아도, 자녀가 있는 신혼부부 등 3인 이상이 살기에는 다소 협소하지요. 소형 평수 공급은 2,061세대로 이번 분양의 거의 절반에 해당하는 공급량입니다.

소형이지만 분양가도 상당히 부담스러운 금액입니다. 29형은 5억대, 39형은 6억 7천에서 7억대, 49형은 8억 3천에서 8억 8천만원까지 형성되어 있습니다.

글쎄요, 아무리 좋은 입지라도 좋은 가격이라고 평가하기는 힘들것 같습니다. 청약 가점에서 불리한 젊은 층들이 노릴수 있는 것이 바로 특별공급인데, 상당히 고민스러운 선택이 될것 같습니다.

높은 분양가, 청약 인기 발목 잡을까?... 84㎡는 중도금 대출도 불가

[땅집고] 서울 강동구 둔촌주공 재건축 '올림픽파크포레온' 주택형별 분양가와 발코니 확장비.

올림픽파크 포레온은 주택형별 분양가는 ▶29㎡ 4억9300만~5억2340만원 ▶39㎡ 6억7360만~7억1520만원 ▶49㎡ 8억2900만~8억8100만원 ▶59㎡ 9억7940만~10억6250만원 ▶84㎡ 12억3600만~13억1280만원으로 형성되어 있습니다. 필수 요소인 발코니 확장까지 더한다면, 59~84㎡의 경우 1000만원 이상의 추가 비용이 불가피 합니다. 게다가 각종 옵션비용, 취등록세까지 생각하면 더 많은 자금이 필요합니다.

또한, 84㎡는 중도금 대출이 불가하여, 10억원 이상의 상당한 현금이 필요합니다. 자세한 내용은 아래 매일경제 기사를 참고해보시길 바랍니다.

관련기사 참조: [매일경제] “현금 10억에 연봉 2억은 돼야”…둔촌주공 자격 요건 실화냐

인근 단지, 시세와 비교해보니

인근 단지 34평 실거래 기준 시세를 비교해았습니다. 근처에 위치한 둔촌동 푸르지오 34평은 13억 3,500만원, 같은 강동구에 위치한 고덕동 그라시움 34평은 13억 9,000만원, 이웃 동네인 송파구 가락동에 위치한 핼리오시티는 16억 8,000만원입니다. 올림픽파크 포레온은 현재 강동구 주요 아파트 단지의 시세와 비슷해보입니다. 많은 전문가들이 향후 몇년간 부동산 정체기를 예상하고 있는 만큼, 앞으로 어떤 변화가 있을지 장담은 하기 어려울것 같습니다.

예전에는 청약당첨이 '로또'라고 불리울 정도의 부동산 황금기가 있었지만, 현재는 시장 상황이 많이 달라졌습니다. 현명한 판단이 필요해보입니다. 그래도 이번 입주자 모집에 10만명 이상이 청약 신청할것으로 내다보고 있습니다.

청약하실 분들은 자금 상황, 대출 여력 등을 잘 고민해서 청약에 도전해보시길 바랍니다!

▽▽ 입주자 모집공고문 다운로드 ▽▽

221124_올림픽파크_포레온_입주자_모집공고.pdf

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