분양가 20%만 있으면 내 집 마련? - 새로운 공공분양 정책을 살펴보자

정부가 청년들과 서민층의 내 집 마련 기회를 늘리기 위해 5년간 공공분양 50만 호를 공급하기로 했습니다. 공공분양은 나눔형/선택형/일반형 3가지 모델 중 선택하도록 하고 저금리의 모기지 지원으로 부담을 완화하도록 했습니다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 저리로 대출받을 수 있도록 한 것입니다.

 

또한, 청년층에 대한 특별공급을 대폭 확대했는데요, 미혼 청년에 대한 특별공급 청약을 신설하는 등 청약제도도 개편했습니다. 몇 가지 특징들을 살펴보시죠.

 

선택 가능한 3가지 주거 유형

 

 

나눔형은 시세의 70%이하로 분양하고, 의무거주기간 5년이 지나서 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 나눠주는 모델입니다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 저리로 대출받을 수 있도록 했습니다. 시세 5억원인 주택을 3억5천만원에 분양하고, 최대 2억8천만원을 대출받을 수 있도록 하면, 초기 자금 7천만원만 갖고 집을 살 수 있다는 것 입니다. 나머지는 나눔형 전용 모기지로 40년 만기, 연 1.9%∼3.0%에 빌려 갚아나갈 수 있습니다. 

 

선택형은 현재 운영하고 있는 리츠모델을 가져온 것입니다. '10년 공공임대 후 분양'이라는 기존 정책과 유사한데, 이번 정책은 6년 후 분양받을 수 있습니다. 목돈이 부족한 경우 저렴한(?) 임대료로 거주하고 6년 후에 분양 여부를 선택할 수 있습니다. 선택형 입주 때는 보증금의 최대 80%를 최저 1.7% 고정금리로 빌려주는 전용 전세대출을 이용할 수 있습니다. 분양 시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정금리 모기지를 지원합니다.

 

일반형 공공분양 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급됩니다. 추첨제를 20% 도입해 청년층의 당첨 가능성을 높이기로 했습니다.

참조: "공공분양 주택 50만호 중 68% 청년층에…'미혼 특공' 도입" <연합뉴스> 기사

 

미혼청년도 특별공급 가능

 

청년층을 위한 청약제도도 신설됩니다. 선택형·나눔형에는 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설하고, 일반형에는 추첨제를 도입합니다.

민영주택 청약제도도 개선합니다. 투기과열지구 내 1~2인 청년 가구 수요가 높은 소형 평형(60㎡ 이하, 60㎡초과 ~85㎡ 이하)에 추첨제를 신설합니다. 3~4인 중장년층 수요가 많은 대형 평형(85㎡ 초과)에는 가점제를 확대해 중장년층의 내 집 마련 기회를 높입니다.

 

2022년부터 사전청약 시작, 시범단지 공급 지역은?

 

이 같은 새로운 유형의 공공분양 주택은 당장 올해 말 실시되는 사전청약부터 적용됩니다. 고덕강일3단지(500가구)와 고양창릉 S3블록(1322가구), 남양주 양정역세권 A2블록(549가구)은 나눔형으로, 남양주진접2 A6·7블록(총 754가구)은 일반형으로 12월께 공급됩니다. 내년 상반기에는 마곡 택시차고지(210가구) 등 3646가구, 하반기에는 서울대방 공공주택지구(836가구) 3784가구 등 총 1만555가구에 대한 사전청약이 이 날 발표한 세 가지 유형으로 실시됩니다. 

 

 

새로운 공공주택 정책, 얼마나 도움이 될까?

 

이번에 발표한 정책은 새로운 공급계획이라기 보다는 주택공급 제도의 개편으로 보는 것이 타당할 것 같습니다. 왜냐하면, 3기 신도시 등 기존의 공급계획에 새로운 공공분양 정책을 입힌 것이기 때문이죠. 새로 선보인 3가지 공공분양 유형도 기존의 내용을 확대, 재편한 것으로 보입니다. 그래도 이전보다 더 간명하게 유형을 구분하고, 대상도 확대한 것은 긍정적입니다. 청년층에 대한 특별공급을 신설한 것도 잘했다고 봅니다.

 

가장 관심이 뜨거운 지역은 아무래도 서울 위례, 마곡, 수방사, 성동구치소 부지 일텐데 공급호수는 안타깝게도 매우 적은 편입니다. 저렴한 분양가로 서울에 내 집을 마련할 수 있으니 치열한 경쟁이 예상됩니다.

 

나머지는 지역별로 인기 차이가 상당할 것 같습니다. 게다가 인플레이션으로 금리가 치솟고, 떡상했던 주택 가격이 하락하고 있는 시기라 3기 신도시 등 엄청난 물량들이 다 소화될 수 있을지도 의문입니다. 

 

연말부터 사전청약을 신청받는다고 하지만, 입주까지는 최소 5~7년은 걸릴 것으로 보입니다. 이 세월이면 신혼부부의 아기도 자라 학교에 입학할 나이가 되고, '미혼 청년'이라고 불리는 세대도 처지가 다르게 되겠지요. 그래도 '내 집 마련'이라는 일종의 희망고문으로 버텨야 하지 않나 싶습니다.

 

그래도 GTX, 9호선 확장 등 교통 호재들이 기다리고 있으니 장기적으로 보면, 정부의 이번 발표가 수도권 내 집 마련의 기회임은 분명합니다.

 

정부의 주택공급 정책이나 분양정보를 잘 몰라서 내 집 마련 기회를 놓치는 사람들이 꽤 많습니다. 앞으로 블로그를 통해 관련 정보를 많이 공유해드리도록 하겠습니다:)